Wer sich mit Baufinanzierung beschäftigt, stößt früher oder später auf Zinscharts, wie sie etwa der Vermittler Interhyp auf seiner Website veröffentlicht. Die Kurve zeigt, wie sich die Konditionen über Monate und Jahre verändert haben. Aber was bewegt sie? Und was lässt sich aus einem solchen Diagramm tatsächlich ablesen? Dieser Beitrag erklärt die Mechanik, ohne eine Empfehlung auszusprechen.
Wie ein Bauzins entsteht
Der Zinssatz für ein Immobiliendarlehen setzt sich aus mehreren Bausteinen zusammen. Banken refinanzieren langfristige Baudarlehen häufig über Pfandbriefe, also Anleihen, die durch Immobilienkredite gedeckt sind. Deren Rendite orientiert sich eng an den Renditen von Bundesanleihen mit vergleichbarer Laufzeit. Steigen diese Renditen, verteuert sich in der Regel auch die Refinanzierung der Banken.
- Refinanzierungskosten: abhängig vom Kapitalmarkt, besonders von Pfandbrief- und Staatsanleiherenditen.
- Marge der Bank: deckt Verwaltung, Risiko und Gewinn und kann je nach Institut und Wettbewerbslage schwanken.
- Individuelle Faktoren: Beleihungsauslauf, Eigenkapital, Einkommen, Objektlage und Laufzeit der Zinsbindung.
Der Leitzins der EZB wirkt auf diesen Prozess nur indirekt. Er beeinflusst vor allem kurzfristige Sätze; Bauzinsen hängen stärker an den Erwartungen des Marktes über längere Zeiträume. Deshalb können Bauzinsen schon steigen oder fallen, bevor der EZB-Rat überhaupt tagt.
Einen Zinschart richtig lesen
Ein Zinschart zeigt üblicherweise einen Durchschnitt oder Richtwert für bestimmte Rahmenbedingungen, etwa zehn Jahre Zinsbindung bei einem bestimmten Beleihungsauslauf. Beim Lesen helfen ein paar Fragen:
- Für welche Zinsbindung gilt die Kurve? Die Sätze für fünf, zehn oder fünfzehn Jahre liegen unterschiedlich.
- Welcher Beleihungsauslauf liegt zugrunde? Je höher der Kreditanteil am Immobilienwert, desto höher der Aufschlag.
- Handelt es sich um Effektiv- oder Sollzins? Der Effektivzins enthält Nebenkosten, der Sollzins nicht.
- Wie aktuell sind die Daten? Maßgeblich ist das Datum der letzten Aktualisierung; Stand prüfen.
Ein Chart ist außerdem kein Angebot. Der Satz, den ein konkretes Institut im Einzelfall anbietet, kann nach oben oder unten abweichen. Die Kurve eignet sich, um Tendenzen und Größenordnungen zu verstehen, nicht um einen Abschluss zu planen.
Beispielrechnung: Zehn Jahre Zinsbindung
Zur Veranschaulichung eine reine Modellrechnung ohne Empfehlungscharakter: Ein Darlehen von 300 000 € mit anfänglich 2 % Tilgung hat bei einem Sollzins von 2 % eine jährliche Rate von etwa 12 000 € (4 % von 300 000 €). Bei einem Sollzins von 4 % und gleicher Anfangstilgung von 2 % wären es 6 % von 300 000 €, also etwa 18 000 € im Jahr. Die monatliche Belastung steigt damit rechnerisch von rund 1 000 € auf rund 1 500 €. Die Zahlen sind gerundet und dienen nur dazu, die Größenordnung zu zeigen.
Noch wichtiger ist die Frage, was nach Ablauf der Zinsbindung geschieht. Nach zehn Jahren besteht in vielen Fällen noch eine Restschuld. Für diese gilt dann der Zins, der zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung am Markt üblich ist. Steigen die Zinsen in dieser Zeit, wird die Restschuld teurer verzinst; sinken sie, wird sie günstiger. Wie sich die Anschlussfinanzierung rechtlich gestalten lässt, erklärt unser Beitrag zum Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB.
Warum Kurven täuschen können
Ein Zinschart wirkt wie eine Prognose, ist aber ein Rückblick. Er zeigt, was war, nicht was kommt. Auch Skalierung und Zeitraum prägen den Eindruck: Eine Achse, die bei zwei Prozent beginnt, lässt Schwankungen dramatischer aussehen als eine Achse ab null. Und ein einzelner Monatsmittelwert verdeckt, dass die Konditionen innerhalb eines Monats stark variieren können.
Verlässliche Hintergrundinformationen zu Zinsen und Finanzierungen bieten die Deutsche Bundesbank mit ihren Statistiken zu Kreditzinsen und die Verbraucherzentralen mit unabhängigen Ratgebern. Wie sich das Zinsniveau am Sparmarkt auswirkt, lesen Sie in der Rubrik Zinsen & Sparen.
