Wenn die Schlagzeile lautet „Immobilienpreise im dritten Quartal um x Prozent gesunken“, steht dahinter meist der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts (Destatis). Er ist eine der wichtigsten Kennzahlen für den Wohnungsmarkt – und wird oft falsch gelesen. Er ist weder ein Durchschnittspreis noch eine Prognose, sondern eine Veränderungsrate.
Woher die Daten stammen
Destatis erstellt den Index nicht aus Inseraten. Angebotspreise sind Wünsche der Verkäufer, keine tatsächlich bezahlten Beträge. Stattdessen nutzt die Behörde Daten über abgeschlossene Kaufverträge. Diese liegen bei den Gutachterausschüssen der Länder und Kommunen, die Kaufpreissammlungen führen: Jeder notariell beurkundete Verkauf eines Grundstücks wird dort ausgewertet. Die Gutachterausschüsse liefern die Angaben an die statistischen Ämter. Das hat einen Preis, nämlich Zeit: Kaufverträge werden erst beurkundet, dann erfasst und geprüft, bevor sie in die Statistik einfließen. Deshalb erscheint die Quartalsmeldung mit deutlichem Abstand zum Ende des Berichtszeitraums, und frühere Werte können später nachträglich korrigiert werden.
Was verglichen wird
Der Index vergleicht nicht Äpfel mit Birnen. Ein Haus in München hat andere Eigenschaften als eine Wohnung in einer ostdeutschen Kleinstadt. Damit die Entwicklung nicht von der Zusammensetzung der verkauften Objekte verzerrt wird, wertet Destatis die Verkäufe nach Merkmalen aus, etwa nach Lage, Art der Immobilie, Größe und Ausstattung. Das Ergebnis ist eine Messzahl, die sich auf ein Basisjahr bezieht; welches Basisjahr aktuell gilt, steht in der jeweiligen Veröffentlichung (Stand prüfen).
Üblicherweise berichten die Medien die Veränderung gegenüber dem Vorjahresquartal. Das ist sinnvoll, weil es saisonale Effekte ausblendet. Zusätzlich gibt es die Veränderung gegenüber dem Vorquartal, die kurzfristige Schwankungen sichtbarer macht, aber auch störanfälliger ist. Beide Größen werden getrennt für Wohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für verschiedene Regionstypen ausgewiesen, etwa für die sieben größten Städte und für ländliche Kreise.
Index ist nicht Preis
Ein Rückgang des Index um zwei Prozent heißt nicht, dass die Wohnung der Nachbarn zwei Prozent weniger wert ist. Der Index bildet den Durchschnitt vieler Transaktionen ab. Einzelne Objekte können sich deutlich anders entwickeln: Sanierungszustand, Energieeffizienz, Mikrolage, Grundriss und Verhandlungsgeschick prägen den Preis im Einzelfall. Wer den eigenen Immobilienwert einschätzen möchte, braucht eine Bewertung im Einzelfall, zum Beispiel ein Gutachten.
Hinzu kommt: Wenn die Zinsen steigen, werden weniger Immobilien verkauft. Die verbliebenen Verkäufe stammen oft von Eigentümern, die verkaufen müssen oder wollen. Ein Index, der nur Verkäufe abbildet, kann in solchen Phasen ein verzerrtes Bild der Wünsche beider Seiten zeigen. Fachleute sprechen von einem dünnen Markt, in dem wenige Abschlüsse den Durchschnitt stark bewegen.
Was der Index für Beleihungswerte bedeutet
Banken bewerten eine Immobilie, bevor sie ein Darlehen auszahlen. Dabei verwenden sie den Beleihungswert, der vorsichtiger ist als der Marktwert. Er soll den Wert abbilden, der auch bei schwankenden Märkten dauerhaft erzielbar scheint. Der Häuserpreisindex ist für diese Bewertung kein direkter Rechenwert, aber ein Orientierungspunkt: Sinken die Preise über mehrere Quartale, werden Banken und Gutachter bei Wertansätzen vorsichtiger. Das wiederum kann Einfluss auf den Anteil haben, den eine Bank zu finanzieren bereit ist. Wie hoch Beleihungsgrenzen konkret sind, hängt von der Bank, der Objektart und der Regulierung ab (Stand prüfen).
Wer sich über Kredit und Zinsen für den Hauskauf informiert, sollte den Index daher als Hintergrundrauschen lesen, nicht als Entscheidungsgrundlage. Dasselbe gilt für Aussagen über die Entwicklung der Preise im Allgemeinen: Auch die Deutsche Bundesbank beobachtet den Immobilienmarkt in ihren Berichten zur Finanzstabilität und betont die Unsicherheit der Datenlage.
So lesen Sie die nächste Meldung
- Prüfen Sie, ob von Wohnungen, Einfamilienhäusern oder allen Wohnimmobilien die Rede ist.
- Achten Sie auf den Vergleichszeitraum: Vorjahresquartal oder Vorquartal?
- Beachten Sie, dass Werte später revidiert werden können.
- Suchen Sie bei Interesse an einer Region die Tabellen der Statistischen Landesämter oder der örtlichen Gutachterausschüsse.
Die Methodik und die aktuellen Zahlen veröffentlicht das Statistische Bundesamt auf seiner Internetseite. Wer wissen will, wie sich die Teuerung insgesamt entwickelt hat, findet im Rückblick unter Inflation und Preise weitere Einordnung.
